Классный журнал

Сергей
Шерстенников

Дома на набережной

Алексей Васильев, владелец квартиры в квартале Зиларт

Я родился во Владикавказе, тогда он назывался Орджоникидзе, но каждое лето проводил в Москве, тут у меня много родственников. Постоянно живу в городе с 2010 года. Сменил несколько адресов. До того как переехать в ЖК «ЗИЛАРТ», я сдавал свою квартиру в Павшинской пойме, это между МКАД и Красногорском, а снимал на Дубровке, поближе к офису и складу.

Мне нравилась Дубровка. Хороший сталинский дом с недешевыми квартирами, зелено. Но кое-что смущало. Открываешь в коридоре счетчик снять показания — а там шкалики из-под водки. Выходишь в семь утра позаниматься спортом — сидят мужички, выпивают. Приходишь после работы — те же лица за тем же занятием. Не совсем то окружение, которое хотелось бы видеть. Квартиры в доме на Дубровке выдавали бесплатно — тем, кто работал на заводе ЗИЛ.

У меня собственная прокатная компания IQ Rent, самая крупная по своему направлению в Москве. Мы занимаемся техническим обеспечением мероприятий. Предоставляем в аренду стулья, скатерти, посуду. Масштаб событий самый разный: от двух человек на романтическом ужине до 5,5 тысячи гостей на корпоративе в спорткомплексе «Олимпийский», перед тем как он закрылся на реконструкцию. Во время чемпионата мира 2018 года мы обеспечивали обслуживание VIP-гостей на шести российских стадионах. Когда Россия участвовала в Давосе, ездили с посудой в Давос.

Пандемия 2020 года сильно ударила по бизнесу — оборот упал на 70%, чтобы остаться на плаву, мне пришлось продать квартиру в Павшинской пойме. Но, как только ограничения сняли, народ снова захотел праздников. В 2022 году мы вышли на показатели доковидного 2019 года: заказчики изменились, но рынок не умер.

Больше всего у меня бокалов — тысяч шестьдесят точно. Тарелок чуть меньше — около 50 тысяч. С мероприятий в среднем не возвращается два-три процента оборудования. Тарелки и бокалы бьют. Воруют обычно кольца для салфеток и маленькие красивые ложечки. Или не воруют, берут на память. На одной свадьбе из 50 колец не вернулось 25. Молодожены при подведении итогов оплатили подарок гостям.

Знакомые рестораторы спрашивают меня: какую посуду стоит покупать? Я отвечаю: российскую, у нас появились достойные производители, или европейскую. Но не Китай. Объясняю. Посуда бьется, ее надо периодически докупать. У китайцев много оттенков белого и много вариантов круглого даже в рамках одной линейки. Немецкий или английский производитель выдерживает стандарты: тарелки из одной коллекции, выпущенная 50 лет назад и выпущенная сегодня, не будут отличаться по форме, рисунку и белизне фарфора.

Мой склад — там помимо посуды есть тысячи стульев и оборудование для кухни — расположен на Южнопортовой улице. «ЗИЛАРТ» рядом. Но я сомневался перед покупкой квартиры. Смущало, что раньше был завод, все, наверное, пропитано маслами. Но перевесили плюсы. Один из главных заключается в том, что все квартиры в «ЗИЛАРТе» под продажу — ничего и никому не выдается бесплатно, что уже само по себе определяет окружение. И тут зелено — относительно других московских новостроек.

Мы выбрали квартиру на четвертом этаже — я люблю подниматься пешком, и четвертый—шестой этажи для этого оптимальны. В 2018 году за 116 квадратных метров я заплатил 19,5 миллиона рублей. Дом уже стоял, но народ еще сомневался, не распробовал район. Сегодня я могу продать эту квартиру за 45 миллионов рублей и купить загородный дом. Но не хочу этого делать. Тут можно жить месяцами, все есть, включая большой спортивный комплекс «ЦСКА Арена». Туда я ходил смотреть хоккей и бои MMA. Рядом — 50-метровые бассейны, открытый и закрытый, если самому заняться спортом. Летом я бегаю по набережной Шагала. У реки хорошо. Не хватает только спортивной площадки для взрослых.

Ближайшее окружение такое. Молодая пара айтишников, пожилой мужчина, который долгое время жил в Европе, две девушки-студентки, не знаю, снимают или родители купили, семья с маленьким ребенком. Я не интересуюсь происхождением денег у людей, но чиновников, кажется, очень немного. В основном бизнес-среда. Достаточно людей из Сибири.

Соседи не лезут друг к другу с расспросами, соблюдают дистанцию, при этом обстановка очень приятная. Люди здороваются не только в лифте, но и на улице, в «Телеграме» есть чат, где жильцы объединяются для совместного проведения праздников, например встречи Нового года во дворе.

У меня два машино-места на подземной парковке. Одно купил, второе арендую. Машины у людей самые разные: от новых «Гелендвагенов» до «Фокусов» с хорошим пробегом.
 

Мой друг ресторатор Федор Тардатьян, сходив ко мне в гости, так впечатлился, что сам в итоге переехал в «ЗИЛАРТ». И очень доволен.

Здесь же, в «ЗИЛАРТе», живет моя бывшая супруга с нашим сыном Яном, ему восемь лет. Мы специально так сделали: после школы ребенок сам решает, куда пойти, к маме или папе, и там и там у него своя комната.

Ян ходит в местную 548-ю школу. Государственная и очень крутая. С восьми утра и до шести вечера он в ней. Я спокоен: ребенок чем-то занят и накормлен. После основных занятий — кружки, он ходит на шахматы и электротехнику. Недавно мы с бывшей женой выяснили, что, оказывается, ни я, ни она за кружки не платим. До того думали друг на друга.

К «ЗИЛАРТу» примыкает парк «Тюфелева роща», построенный по эскизам известного ландшафтного архитектора Джерри Ван Эйка. Кто архитектор нашего дома (они же все по индивидуальному проекту), не знаю, а это имя запомнил. Когда парк открылся, это случилось в 2018 году, люди приезжали со всей Москвы. Посмотреть на перголу из кортеновской стали, посидеть на бережку пруда, свесив ноги в воду. Потом ажиотаж пропал. А пруд с голубой водой облюбовали строители из ближнего зарубежья. Из тех бригад, что делают ремонт у новоселов. Они приходили по вечерам мыться.
 

С полотенцами, со всем необходимым. Проект Джерри Ван Эйка явно не подразумевал такого нецелевого использования, вода испортилась и зацвела. Прошлым летом воды в пруду уже не было. И никто в нем не купался. Но в этом обещают перезапустить водоем, который на картах уже значится как Лизин пруд — вроде как именно в этих местах прогуливался Карамзин, когда писал свою «Бедную Лизу».

В моем доме находится ресторан «Июль». Я как-то зашел туда и говорю: «Будете закрываться, помогу распродать оборудование». В Москве половина ресторанов не доживает до трехлетия. А сейчас удержаться на рынке еще сложнее стало. Но эти упорные, работают. Мне нравится их концепция. Там не только хорошая кухня и хлеб собственного приготовления навынос. Они проводят с детьми мастер-классы по выпечке пиццы в дровяной печи. За смешные деньги, 700 рублей, ребенок получил новые знания и готовую пиццу, а взрослые — по бокалу шампанского.

Сергей Савельев, владелец ресторана «Июль» в квартале Зиларт

По первому образованию я военный переводчик, владею английским и пушту, прошел через горячие точки. В звании капитана ушел в запас, закончил Высшую школу экономики и долгое время работал по найму, занимался банковской розницей. А потом решил развивать свое дело. В 2019 году на границе Южного и Северного Бутово открылась наша гастропекарня — качественный хлеб на закваске, другая выпечка, десерты. Вскоре выяснилось, что у людей есть потребность не только взять с собой, но и посидеть. Бутово — это же 300 тысяч жителей, примерно как областной центр типа Владимира, только побогаче. Появился гастропаб. Сейчас наш бутовский «Июль» считается одним из лучших мест в районе, мы такие местные «Патрики».

Наша вторая точка, в «ЗИЛАРТе», появилась случайно. Мы ехали с женой на машине, почему-то свернули на проспект Лихачева, а с него — на набережную. Жена говорит: «Посмотри, какая красота!» Дома с панорамными окнами, набережная. Классно было бы открыть здесь ресторан. Сняли помещение. Ремонт начали летом 2021 года, открылись в феврале 2022-го. Хорошо, что все оборудование успели закупить до того. Сейчас даже с ремонтом возникают неожиданные проблемы: в одной из немецких печей пришлось менять европейское электронное управление на самодельное электромеханическое.

Почему мы называемся «Июль»? С этим месяцем связаны самые приятные ассоциации — лето, хорошая погода, отпуск. То, чего мы, жители Москвы, где так не хватает тепла и солнца, ждем весь год. Наша концепция — «тепло» и «вкусно» рядом с домом.

Формат «ресторан на районе» диктует определенные требования. В частности, более частую смену блюд: когда к вам ходят одни и те же люди, надо уметь удивлять их. Но и прислушиваться к гостям. От них можно услышать: «А куда делся тот замечательный салат? Ради него одного стоило ходить».

Вечером я захожу в зал и понимаю, что больше половины гостей знаю если не по имени, то в лицо. Ходят в основном жители района. Некоторые — каждый день. Мы представляем, примерно в какое время появится Юрий и попросит латте с пенкой и круассан. Мы не удивляемся, когда человек заходит к нам в домашних тапочках — от двери квартиры до нас ему пять минут. Никто из нас, работающих в «Июле», не живет в «ЗИЛАРТе», район дорогой, но все гости для нас — это соседи: «Привет, как дела?»

В Зиларте очень высокая конкуренция. Заведений общепита около 25, а людей пока живет не так много. Кто-то уже успел открыться и закрыться, мы держимся, хотя это требует усилий. Средний чек со стола в Зиларте вдвое выше, чем в Бутово, здесь чаще берут вина бутылками, а не бокалами. Но в целом гостей меньше. Как я понял, если человек живет в дорогом районе, это еще не значит, что у него всегда есть деньги на то, чтобы порадовать себя. Многие платят ипотеку, кто-то лишился за последний год привычных премий и бонусов. В Бутово мы можем позволить себе держать более высокие цены, чем здесь. Там мы почти вне конкуренции, здесь очень жесткая борьба.

Мы находимся на первой линии, на набережной Марка Шагала. Перед нашими окнами — широкий променад. Есть место поставить веранду, никому не мешая. Летом у нас намного больше гостей из других районов города: люди гуляют, потом идут к нам. Вечером открывается замечательный вид на закат. Приятно встретить его, потягивая коктейль. Ждем, когда набережная продлится в обе стороны — в сторону Кремля и Южного речного вокзала, а напротив нас заработает станция электрических речных трамвайчиков, «Синичек». Это наверняка прибавит гостей.

Дизайн ресторана разработал мой брат. Однажды он меня спросил: «А зачем к чашке эспрессо дают ложечку? Я же не просил ни молока, ни сахара». Знаете, зачем ложечка? Разбить пенку, крема, чтобы раскрыть напиток, почувствовать вкус и аромат.

Последний год мы постоянно меняем поставщиков, чтобы сдержать рост цен в меню. Какие-то позиции просто исчезли. Лосось с Фарерских островов уступил место мурманскому.

Нашу кухню не назвать домашней. Сложно приготовить цыпленка так, как мы делаем. Сначала цыпленок маринуется двое суток, потом жарится на сливочном масле с тимьяном, а доводится на углях. Все косточки, кроме одной, убираем. Картофельное пюре тоже непростое, с пармезаном.

Здесь, в Зиларте, у нас дровяная печь для пиццы. А в Бутово — производство хлеба, десертов и выпечки. Каждую ночь возим, каждый вечер списываем то, что не продано. Самый доступный хлеб — багет за 120 рублей, самый дорогой — тартин с клюквой и грецким орехом за 240. Весь хлеб на закваске, весь требует времени и внимания. Не знаю почему, но в Зиларте меньше покупают выпечки. Может, это такое проявление ЗОЖ?

В Москве хорошие рестораны доступнее, чем в Европе. Проще попасть без предварительной записи, цены ниже, рассадка гостей более свободная.

Наша дочь Дарья учится в 548-й школе, в седьмом классе. Пока возим ее на занятия. Была бы возможность — переехали бы в «ЗИЛАРТ». Надеемся, что развитие бизнеса позволит осуществить задуманное.

Недавно для учащихся 548-й школы мы ввели специальное меню. С 14:00 до 17:00 они могут выбрать блюда ресторанного качества, суп или салат, основное блюдо и напиток, за 548 рублей.

Дмитрий Лузганов, начальник отдела продаж недвижимости бизнес-класса «ЛСР. Недвижимость-М»

Квартирами в «ЗИЛАРТе» я занимаюсь с сентября 2015 года, с самого начала продаж. Территория тогда была закрыта для посетителей, от завода оставались еще какие-то здания. Например, была идея сохранить историческое строение пожарной части ЗИЛа, превратить его в детское учреждение. Но государственным органам эта идея не понравилась, к детским учреждениям очень много специфических требований.

Главные вопросы у покупателей квартир всегда одинаковы: сколько стоит и когда ключи? Остальные вопросы меняются с течением времени. На старте продаж люди вообще не понимали, что это за место такое на карте Москвы — территория завода ЗИЛ. Я объяснял: это такой полуостров на границе с Центральным округом. Очень хорошая перспективная локация. Те, кто сразу поверил, купили по 150–160 тысяч за метр. Некоторые говорили: «Слишком хорошо, чтобы быть правдой, эту территорию невозможно освоить» — и покупали квартиры в других ЖК. А потом продавали те квартиры и возвращались к нам. Но цены были уже другими. Люди распробовали «ЗИЛАРТ».

В первой очереди все дома от трех до 20 этажей. Самые востребованные — средние этажи, пятый и шестой. Исключение — девятый дом, доминанта, 40-этажное здание. Там первыми ушли квартиры на 20-м этаже и выше.

Люди в Москве и сегодня не всегда представляют себе, что такое «ЗИЛАРТ». Постоянно слышу: «Сто раз проезжал по Третьему кольцу, никогда не сворачивал в эту сторону. А тут так классно!» Кто-то узнает район, попав в один из ресторанов «ЗИЛАРТа». Друзья позвали, посмотрел, понравилось. У меня был клиент, так он приехал по новому адресу к своему барберу. Приехал постричься, а вскоре купил квартиру за 40 миллионов.
 

В марте 2023 года самые ходовые квартиры в «ЗИЛАРТе» — евро-три: 69 метров, две спальни и кухня-гостиная. Цена — примерно 22 миллиона рублей. Потолки 3,25 метра. Без отделки. Минимальное по стоимости предложение — 31 метр, первая линия у реки, окна во двор, 12,5 миллиона. Самые дорогие квартиры с видом на набережную — 130 метров, 80–90 миллионов рублей. Во всех случаях ключи в конце этого или начале следующего года.

К дистанционным покупкам мы привыкли. Люди из денежных регионов — Тюмени, Кузбасса, Владивостока, Хабаровска, Чукотки — вкладываются в московскую недвижимость, даже не появляясь в офисе продаж. Для одних это просто инвестиция, другие собираются сначала сдавать квартиру, а потом поселить туда ребенка — когда тот подрастет и приедет поступать в Москву: «Через пять лет у вас станет еще лучше».

Люди, которые покупают первую квартиру в своей жизни, очень большое внимание уделяют эстетической составляющей: как выглядит дом, какой вид из окна. У более опытных покупателей другие вопросы. Кто соседи? Где поесть? Что тут со школами и детскими садами? Сколько квартир на площадке? Чем больше квартир, тем выше вероятность нарваться на неадекватного соседа. У нас в среднем четыре квартиры на этаже.

Очень важная для покупателей тема — будут ли соседи по программе реновации. Коммерсант, который отдает за квартиру 20–30 миллионов рублей, не хочет жить в одном подъезде с алкоголиком из снесенной пятиэтажки. Его несложно понять. В «ЗИЛАРТе» «бесплатных» квартир нет.

У меня купили трешку 88 метров просто для того, чтобы было место, где переночевать. Человек появляется в Москве один-два раза в месяц, но хочет останавливаться в собственной квартире.

Главное, что поменялось за последние пять лет, — вырос спрос на студии и однокомнатные квартиры. Было 20–30 процентов, стало 50–60 процентов. Пока мы продаем квартиры в «ЗИЛАРТе» по старой нарезке, в ней доля больших квартир  выше, про вторую очередь пока сказать не могу.

«ЗИЛАРТ» — это проект бизнес-класса, в котором есть несколько премиальных домов. Вообще, само понятие «бизнеса» размыто, но я могу сформулировать основные принципы: наличие закрытого двора и охраны, узнаваемая нетиповая авторская архитектура, подземный паркинг, ограниченное число квартир на площадке, высота потолков от трех метров, большие окна, транспортная доступность, интересная локация — рядом река, лес или парк.

У всех домов в «ЗИЛАРТе» разные фасады. Большинство покупателей не придают внешнему виду здания существенного значения. Но кому-то именно фасад позволяет сделать финальный выбор между вариантами.

Типичный возраст покупателей — 30–40 лет. Были ребята 25 лет со своими деньгами, айтишники и криптоинвесторы. Но они мобильны, сегодня в России, завтра в другой стране.

В среднем на одну квартиру приходится одно место на подземной парковке. В будущем, вероятно, мест станет меньше. Значительному числу покупателей, в основном в возрасте до 30 лет, не нужен автомобиль в собственности. У них есть деньги на машину — они не видят смысла во владении ей.

На протяжении трех-четырех лет я работал вообще без выходных. Хороший продавец должен быть жаден до денег и до работы. В год я продавал недвижимости на 2,7–2,8 миллиарда рублей. И сам купил квартиру в «ЗИЛАРТе» за 22 миллиона — 100 метров с видом на реку. Потом продал за 36 миллионов. Купил еще одну — «на вырост», для дочери, которая через шесть лет пойдет в школу, надеюсь, в 548-ю.

Часть работы продавца — слушать истории клиентов. Грустные и веселые. Есть клиенты, которые звонят раз в месяц — спросить, как мои дела, рассказать о своих. Почти половина покупателей возвращается, чтобы купить еще одну квартиру. Для детей или в качестве инвестиции. По «ЗИЛАРТу» невероятно высокий процент повторных покупок.

Цель моей встречи с клиентом — продажа квартиры. Мне не нужны споры о политике и мироустройстве. Я готов выслушать позицию человека, не вступая с ним в спор.

Процентов тридцать квартир покупается под сдачу или перепродажу. Но сейчас инвесторы насторожились. Вырастут квартиры в цене за год? За три точно вырастут. А за год?

Есть случаи, когда на выходных клиент появился в офисе продаж в первый раз, а на неделе уже сделка. Некоторые дозревают годами. Хороший продавец звонит время от времени: «Не надумали?» И в какой-то момент можно услышать: «Спасибо, что набрали, я готов». Чтобы продавать, надо работать.

По образованию я инженер авиа-и ракетостроения. По учебе привык работать с большим объемом данных. Я наизусть знаю все планировки, без пауз в разговоре с покупателем переключаюсь между разными вариантами.

С клиентами надо быть честным. Если из окон квартиры хорошо просматривается соседняя секция — предупреди. Для многих это вообще неважно. Да, идеальный результат — выйти на сделку, но не менее важно оставить хорошее впечатление о компании. Человек, даже если он пока не готов к покупке, должен уйти с улыбкой.

Татьяна Мызочкина, снимает с семьей квартиру в «ЗИЛАРТе»

По образованию я архитектор, закончила МАРХИ, занимаюсь коттеджами и интерьерами, воспитываю с мужем детей. Сыну десять лет, дочке будет два года.

В нашем случае все решила школа. Школа, в которой учится ребенок, должна быть рядом с домом. До того мы возили сына на занятия. В Москве это неудобно. Да и частная школа оказалась на деле не такой хорошей, как мы ожидали.

Знакомые посоветовали 548-ю школу, она сейчас через дорогу от нашего дома. Местных ребят берут туда без конкурса с первого класса, а мы шли сразу в пятый и сдавали вступительные экзамены. Поступили, стали думать, что делать с жильем. Наверное, можно было купить. Но время сейчас нестабильное, решили ничего кардинально не менять.

Свою прежнюю квартиру, на Кожуховской, сдаем, а здесь с доплатой снимаем. 100 тысяч рублей в месяц, 70 квадратных метров. Не самый дешевый район. Переехали в сентябре прошлого года.

В следующем году обещают открыть станцию метро «ЗИЛ», а пока я пользуюсь автобусом до «Тульской», они ходят постоянно. Муж предпочитает МЦК. Впрочем, ему на работу ездить не надо, он адвокат, арендует офис по соседству, в «Парке легенд». Муж занимается и уголовными, и корпоративными делами. За последний год спрос на его услуги только вырос.

С рождением сестры сын стал намного более самостоятельным. Он сам собирается в школу, сам делает домашнее задание. С 8:30 до 15:30 основные занятия, потом школьные кружки. Он выбрал промдизайн. В основные занятия входит китайский язык — четыре часа в неделю, помимо английского. Китайский можно было заменить художественным направлением — скульптура, графика, живопись — или общеобразовательным профилем. Нам показалось, что учить китайский сейчас стало актуально. Почему таких школ не было в моем детстве? Я бы выбрала художественный профиль.

Семья моей бабушки по материнской линии совершенно точно попала в Москву до 1917 года. Во время революции они уехали в Сибирь, решили, что там им будет спокойнее, потом вернулись — а их квартира уже занята. Во время войны, в возрасте 17 лет, моя бабушка осталась сиротой. Закончила курсы чертежников при ЗИЛе да так всю жизнь до пенсии и проработала на заводе. От завода у нее была комната в коммуналке, где она вырастила мою мать. Дед умер вскоре после войны. Тот бабушкин дом снесли, когда строили Третье кольцо.

Всю жизнь бабушка переживала, что не получила высшего образования, и потому ее не продвигали по службе. Повышение она получила в самом конце — ее продвинули, чтобы пенсия вышла побольше. Поэтому бабушка очень обрадовалась, когда я сказала, что хочу стать архитектором. Подарила готовальню.

В моем детстве в почтовый ящик нам клали «Экстру М», газету бесплатных объявлений. Там печатали планировки квартир. Я смотрела и решала, что хорошо, а что плохо. Так, наверное, и сформировалось мое желание стать архитектором.

Мне нравится ходить по «ЗИЛАРТу» и рассматривать фасады. Столько всяких фишечек! Тут барельефы, здесь скошенные углы, там необычный геометрический рисунок, меняющий зрительное восприятие здания. Знакомые смеются: Тане 35 лет, а она ходит и радуется как ребенок! «Смотрите, на доме зайчики!» А там и вправду зайчики. Прямо на фасаде.

Хорошая архитектура проверяется временем. Объективно оценить «ЗИЛАРТ» получится лет через пятнадцать—двадцать.

В «Тюфелевой роще» деревья еще не выросли, но есть пергола. В отсутствие больших деревьев она делает пространство соразмерным человеку, добавляет комфорта. Без нее роща была бы пустырем.

Из советской застройки мне нравится только конструктивизм, например ДК ЗИЛ братьев Весниных, что неподалеку, и сталинские дома. До того как встал вопрос со школой, мы смотрели разные районы. На Шаболовской есть конструктивистский квартал. Но маленький выбор квартир и очень дорого. На Первомайской хорошая сталинская застройка — но плохая транспортная доступность. В пределах Садового кольца намучаешься с детской коляской — то бордюры, то ступеньки. В «ЗИЛАРТе» все на одном уровне. От лифта до набережной я пройду, не встретив ни одной ступеньки. Я сейчас шла на встречу, увидела мужчину в инвалидной коляске. В пределах нашего микрорайона он справится без посторонней помощи.

Здесь почти нет пенсионеров в привычном российском понимании этого слова. Представители старшего поколения если и встречаются, то спортивны и хорошо одеты. Но куда больше молодежи с детьми.

В «ЗИЛАРТе» относительно невысокая застройка, если сравнивать с другими новыми ЖК. Здесь все масштабно человеку. Не пятиэтажки, конечно, но и не свечки по 30–40 этажей.
 

Сын мечтал о закрытом дворе, где он будет гулять. Двор есть, но ребенок предпочитает гулять по району после школы с ребятами: полно кафе и пекарен, куда они могут зайти.

На выходных мы любим всей семьей сходить на завтрак. Свежие соки, кофе, гамбургеры, каши, тосты с лососем. Каждый выбирает по вкусу. Плотный завтрак на четверых обходится примерно в пять тысяч рублей. Такие вот цены.

После работы муж может зайти в бар рядом с домом. Посидеть, пообщаться, перезагрузиться. Он там знает людей, его там знают. Как в американском кино.

Такое впечатление, что проектировщики не учли при строительстве района розу ветров. Продувает на улицах, продувает на набережной, главном месте для прогулок. Ветер обычно с одной стороны — из центра в область.

В нашей съемной квартире все окна в пол и три балкона: два французских и одна лоджия. Правда, в одной комнате я несколько месяцев не видела солнца. В моих любимых сталинских домах тоже бывают проблемы с инсоляцией — когда здание стоит буквой П.

Я не знаю имени архитектора, который проектировал мой дом. Хочу погуглить, но руки все не доходят.

Здесь своя экосистема. Чужих на улицах почти нет. Даже рабочих. Они садятся на автобусы и уезжают.

Иван Романов, заместитель генерального директора ПАО «Группа ЛСР»

«ЗИЛАРТ» — это проект «Группы ЛСР», строительного холдинга родом из Санкт-Петербурга. История нашего появления на этой площадке такая. В январе 2014 года была опубликована информация: Москва объявляет торги на 65 гектаров территории бывшего завода ЗИЛ. Немало труда составило убедить руководство Группы и лично Андрея Юрьевича Молчанова, ее главу и основателя, взяться за этот проект. Расчеты и обоснования для стандартных проектов здесь были недостаточными. Даже с учетом нашего колоссального опыта решиться на такое приобретение было непросто: стартовая цена 23,4 миллиарда рублей, плюс неопределенность на весь срок проекта, а это явно больше десяти лет.

Я начал искать партнеров-девелоперов, чтобы совместно купить и реализовывать проект, каждый в своей части. Никто не верил, что на такой гигантский проект, как ЗИЛ, найдется покупатель, и стандартный ответ был такой: «65 гектаров, миллион квадратных метров площади под продажу — это очень много. Слишком рискованно. Дождемся, пока город нарежет участки поменьше, и тогда купим». Почти нашли партнера, но в последний момент их совет директоров не решился. Но мы к тому времени так долго уговаривали других, что окончательно убедили себя: «Это нам по силам! Мы сами себе не простим, если упустим шанс создать новый уникальный район Москвы — современный, такой, какого в Москве еще не было».

65 гектаров — это первая выставленная на торги площадка, и это была меньшая часть территории бывшего завода. Всего в лучшие времена легендарный завод имени И. А. Лихачева занимал территорию 460 гектаров. Основная часть — снаружи Третьего кольца на полуострове, образованном изгибом реки Москва, меньшая — со стороны центра: там у завода была ведомственная поликлиника и собственный универсам, там и расположился сегодня наш офис продаж, в нем экспонируется макет «ЗИЛАРТа» — самый большой макет жилого комплекса в России.

По условиям конкурса, нельзя было просто взять кредит или принести свои деньги, чтобы участвовать в торгах. Для подтверждения серьезности намерений требовалось внести залог 2,34 миллиарда рублей. Город хотел быть уверен, что компания, купившая участок, имеет необходимый опыт и финансовые средства, чтобы реализовать столь крупный проект. В частности, претендент должен иметь кредитный рейтинг, присвоенный международными агентствами, выручку более 20 миллиардов рублей и размер чистых активов более 10 миллиардов рублей, подтвержденный аудированной финансовой отчетностью за три года по стандартам МСФО. Кроме того, претенденту надо было доказать опыт реализации проектов комплексной застройки площадью свыше 300 тысяч квадратных метров и документально подтвердить, что построены и введены в эксплуатацию дома площадью более одного миллиона квадратных метров. Все эти требования мы перекрывали в разы, например к этому времени уже ввели в эксплуатацию более 3,8 миллиона квадратных метров жилья. Доказательства соответствия всем этим критериям привели к тому, что заявку мы подавали с приложением документов объемом в тысячи страниц, которые уместились только в несколько больших коробок. До стадии торгов дошло два участника. Думаю, наше упорство всех удивило: в 2014 году ЛСР в Москве почти никто не знал, и нас считали небольшим девелопером. Но мы победили, предложив за эти 65 гектаров 28 миллиардов рублей.

К тому моменту когда мы выиграли конкурс, правительство Москвы имело свое представление, как застроить участок, — был проект планировки, назначение участков и общая площадь, которую разрешалось построить. Никто не удивился, если бы мы построили там типовые дома и появился бы еще один спальный район. Мы пошли другим путем: многофункциональная застройка в соответствии с современными градостроительными тенденциями, авторская архитектура. Только архитектурная составляющая — индивидуальный проект и его реализация — увеличивала расходы на строительство процентов на двадцать. Причем до того, как появились первые дома, покупатели не воспринимали эту архитектуру, парк, пешеходные улицы как добавленную стоимость — это надо видеть живьем, чтобы оценить наш замысел. Мы хотели, чтобы по «ЗИЛАРТу» можно было гулять, как по центру города, получая удовольствие от разнообразия зданий, наличия всей инфраструктуры в шаговой доступности.

Но и в процессе реализации проекта приходилось вносить корректировки. В какой-то момент департамент образования сообщил, что он не хочет эксплуатировать небольшие детские сады на первых этажах жилых домов, хоть это и было предусмотрено утвержденным проектом планировки. Он предпочитает детские дошкольные учреждения, рассчитанные минимум на 250 детей, со своей территорией. Мы пересмотрели застройку, нашли участки под новые сады, но пришлось где-то вырасти вверх, чтобы сохранить изначальные площади возводимого жилья. 

Все здания завода на нашей площадке стали нашей собственностью, а движимое имущество, включая лифты и станки, осталось за ЗИЛом. Но несколько станков, эстетика которых нам показалась привлекательной, мы выкупили и намереваемся экспонировать их в музейно-выставочном центре, который строится в «ЗИЛАРТе». Один станок, сверлильный, напоминает огромную швейную машинку «Зингер». Старожилы завода рассказали, как в 1920-х—1930-х годах И. А. Лихачев с соратниками за золото скупали на западных заводах бэушные станки для металлообработки — новые советской России не продавали из-за санкций, как продукцию двойного назначения.

Объем снесенных нами в районе зданий — почти 4 млн кубических метров. Две огромные дробилки разделяли конструкции на арматуру и щебень. Арматура шла в металлолом, щебень использовался для отсыпки дорог. Металл попадался везде. Снимаешь асфальт — а под ним рельсы!

А под снесенными цехами обнаруживались еще и обширные помещения и коммуникации, как и на большинстве советских предприятий. Например, перекладывали магистральный канализационный коллектор, для этого нужна траншея глубиной метров шесть—восемь. Неожиданно экскаватор натыкается на перекрытия. А там подземная дорога на двух уровнях, «КамАЗ» проедет! Оборонное предприятие! В случае чего они должны были за 24 часа наладить под землей производство из стратегических запасов, хранившихся там же, под землей. Встречались подземные конструкции из особо прочного бетона марки 600. Он не серый, а с голубым оттенком. Из такого строят укрытия от ядерных ударов. У подрядчиков при демонтаже подземных конструкций летела современная техника — не могла с ним справиться.

На всей территории будущей застройки «ЗИЛАРТа» проводилось комплексное исследование почвы (бурение скважин). Нужно было выяснить две вещи: структуру слоев грунта (это требовалось для проектирования свайных оснований и фундаментов) и загрязнение почвы тяжелыми металлами, маслом и прочим. Это экология и безопасность. Под кузовным и прессовыми цехами (ближе к реке) была относительно чистая почва, под гальваническим и сталелитейным цехами (на территории нынешнего парка «Тюфелева роща») — хуже всего. Местами предписывалось снимать грунт до шести метров. На месте строительства зданий проблема решалась сама собой: подземный паркинг — это минимум два этажа вниз, все равно надо откапывать на 8,5 метра. Под другими зданиями есть и трех-четырехуровневый подземный паркинг, а это значит, грунт извлекали из котлована на глубину до 15–16 метров. Весь загрязненный грунт вывозили на специальные полигоны. Я сбился со счета, когда на утилизацию вывезли около миллиона кубических метров.

Для понимания масштаба земляных работ. Под 40-этажной башней предусмотрена подземная стоянка на четырех уровнях. Каждый уровень — три футбольных поля. Объем грунта, который потребовалось извлечь, сможет увезти только колонна самосвалов, растянувшаяся на 50 километров.

Мы решили, что «ЗИЛАРТ» будет устроен по принципу небольшого города. Есть спальные районы — жилые кварталы. Есть широкий бульвар Братьев Весниных — это центр активной жизни, там много коммерции. А зелень сосредоточили в двух основных местах — на набережной Марка Шагала и в «Тюфелевой роще». В целом озеленение занимает у нас более 40% площади квартала — вдвое больше, чем требуют нормативы для московских новостроек.

Да, назвать улицы «ЗИЛАРТа» именами отечественных авангардистов было нашей идеей. Андрей Юрьевич предложил, а эксперты назвали конкретные имена и дали обоснование. Так появились улицы Родченко, Кандинского, Татлина, архитекторов Щусева и Мельникова. Городская комиссия изучала каждого кандидата. По Марку Шагалу возник вопрос: достаточно ли двух лет, проведенных художником в столице, чтобы назвать его именем набережную? Хватило. Назвали.

В следующих очередях «ЗИЛАРТа» квартиры будут меньшей площади, чем в первой, уже построенной. Таковы требования рынка. Люди не готовы переплачивать за лишние метры. В Европе площадь новостроек тоже сокращается.

В компании ЛСР я больше 20 лет. Когда начинали строить «ЗИЛАРТ», для меня было обычным делом работать с 4:30 утра. Сейчас уже даю себе выспаться. Шести часов более чем достаточно.

С прошлого года мы с семьей живем в «ЗИЛАРТе». Здесь у меня сформировались новые привычки — ходить вечером по ресторанам. Заведений много, до всех считаные минуты пешком. Решение принимается спонтанно: «А пойдем?..»

Переехав в «ЗИЛАРТ», я неожиданно открыл для себя радость катания с детьми на электросамокате: здесь протяженные велодорожки и широкие пешеходные зоны. Мне почти 50 лет, а я катаюсь с дочерями-школьницами по району.

Юрий Григорян, архитектор, автор дизайн-кода «ЗИЛАРТа»

Наше архитектурное бюро «Меганом» выиграло городской конкурс на развитие района ЗИЛ в 2012 году, еще до того, как появился застройщик в лице «Группы ЛСР».

ЗИЛ, умирающий завод, расположенный почти в центре большого города, представлял существенную проблему для нового на тот момент мэра Сергея Собянина. Ситуацию усугубляли огромные долги завода, гарантом которых выступал город. Городу нужен был план развития полуострова, занятого предприятием. Для этого был объявлен конкурс на концепцию развития территории, где наше бюро вышло во второй тур с немецким бюро.
 

В нашем конкурсном проекте речь шла о том, что на территории ЗИЛа будут соседствовать жилые дома, офисы и производство автомобилей. Цеха исчезали бы постепенно, часть исторической застройки после реконструкции интегрируется в новое пространство. Прогрессивный, но сложный с точки зрения менеджмента путь мог бы дать уникальный результат.

Мы считали, что при застройке территории ЗИЛа можно было бы обойтись без участия посредников-девелоперов. Город создает инфраструктуру, дороги, сети, социальные объекты. Определяет места для жилых домов и продает небольшие участки людям. Объединяется какое-то количество инициативных граждан, они нанимают архитектора, получают проект, согласовывают с властями, находят подрядчика и строят. Никто не извлекает прибыли. В Москве кооперативные дома были в советское время. Швейцария и сегодня прекрасно развивается за счет таких жилищных кооперативов. Но городу было проще и выгоднее отдать землю крупным девелоперам. Считается, что люди у нас не готовы. Но людям и не предлагали. Жилищные кооперативы — принципиально новый уровень вовлеченности граждан в архитектурную жизнь города.

Москва — фабрика производства квадратных метров. Относительно недавно стало очевидным, что нельзя строить одно жилье. Надо добавлять офисы, коммерческие помещения, думать о смешанной застройке.

Над проектом «ЗИЛАРТа» работало 36 архитекторов, включая троих западных. Этот проект — полигон. Что-то получилось хорошо, что-то не очень. В процессе реализации значительно выросла плотность и этажность зданий, и «кирпича» получилось визуально слишком много. Однако есть здания, которые войдут в число достопримечательностей Москвы, — это дома Скуратова, Бродского и Уткина.

Чем меньше квадратных метров требуется получить внутри, тем больше шансов у архитектора получить в результате хорошее здание. Наиболее привлекательные современные здания — общественные, не коммерческие. Их не надо продавать по площадям. Для жилых кварталов архитектура не главное. Важнее плотность застройки, этажность и количество зелени.